예산으로 찾기
9억대에서 337건이 거래됐습니다(직거래 13건 포함). 8월, 9월, 10월 신고분 기준
9억대 거래의 50%가 은평구·노원구·성북구 세 곳에서 나왔습니다. 이 예산으로 서울에서 고를 수 있는 곳은 사실상 여기입니다.
9억 5,000만원짜리를 산다면 — 한눈에
- 자기 돈이 적어도6억 610만원생애최초면 3억 8,410만원
- 1억을 빌리면 매달55만원30년 원리금균등, 연 5.25%
- 매매가 위에 더 드는 돈3,610만원취득세·지방교육세·중개보수 상한
- 정책대출 가격선딱 9억 말고는 신생아 특례 선도 밖
근거와 예외는 아래 문단에 있습니다.
이 예산대의 단지 후보
2026년 8월 값으로 고친 중앙값이 9억대인 단지·평형은 서울에 225곳입니다. 같은 평형이 최근 6개월에 3번 이상 거래돼 범위를 낼 수 있었던 곳만 셉니다 — 거래가 드문 단지는 빠집니다.
- 강동리엔파크14단지9억 3,047만원
- 미성9억 8,050만원
- 남가좌동현대9억 8,377만원
- 한마을9억 6,552만원
- 홍제한양9억 5,747만원
- 동신9억 4,052만원
- 남서울힐스테이트9억 9,570만원
- 삼성래미안9억 7,496만원
- 장안현대9억 3,821만원
- 개화9억 3,500만원
- 삼각산아이원9억 1,854만원
- 신림현대9억 3,884만원
평형대마다 거래가 많은 곳을 고루 12곳만 적었습니다. 225곳 전부와 평형·연식 조건은 실거래 검색에서 단지로 묶어 보세요 →
1억을 30년 원리금균등으로 빌리면 매달 55만원입니다. 아파트 담보·분할상환 상품(만기일시상환 제외) 최저금리의 중앙값 연 5.25% 기준이고, 상품 45개가 연 4.2%에서 6.43%까지 벌어져 있어 같은 1억이 매달 49만원에서 63만원 사이가 됩니다. 이 예산에서 절반인 4.5억을 빌린다면 매달 248만원입니다 — 실제로 얼마를 빌릴 수 있는지는 소득(DSR)에 따라 갈리므로 여기서는 정하지 않고, 1억당 값을 곱하시면 됩니다. 1년 사이로 보면, 은행이 실제로 내준 주택담보대출의 평균 금리(한국은행 집계)가 2025년 8월 연 3.96%에서 2026년 8월 연 4.66%가 되어, 같은 1억의 매달 상환액이 48만원에서 52만원으로 4만원 늘었습니다. 이 평균 금리는 앞의 상품 최저금리와 다른 자입니다.
집이 없던 사람이 9억 5,000만원짜리를 사면 매매가 위에 취득세 3%와 지방교육세 0.3%로 3,135만원, 중개보수 상한 0.5%로 475만원, 합쳐 3,610만원이 더 듭니다. 전용 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 0.2%(190만원)가 붙어 3,800만원입니다. 이미 집이 있는 사람이 한 채를 더 사면 서울은 취득세가 중과돼(2주택 8%) 이 계산이 맞지 않습니다. 다만 지금 집을 팔고 옮기는 경우라면, 새 집을 산 뒤 2년 안에(두 집이 모두 조정대상지역일 때) 지금 집을 팔면 일시적 2주택이라 중과되지 않고 위 세율 그대로입니다. 법무사·등기 비용과 국민주택채권 할인은 넣지 않았습니다. 중개보수는 상한이라 협의로 낮출 수 있습니다. (지방세법·공인중개사법 시행규칙 원문 기준, 2026-10-01 확인)
9억 5,000만원짜리를 산다면, 대출이 아무리 잘 나와도 빌릴 수 있는 천장은 LTV 40%인 3억 8,000만원이라 자기 돈이 적어도 6억 610만원 필요합니다(부대비용 3,610만원 포함). 생애최초 구입이면 천장이 가격 구간 상한 6억원으로 올라 3억 8,410만원입니다(취득세 감면 200만원 반영). 실제로 빌릴 수 있는 돈은 소득(DSR)에 따라 이보다 적을 수 있어, 그만큼 더 필요할 수 있습니다. 이미 집이 있으면 규제지역 주택구입 대출은 원칙적으로 막힙니다. 다만 1주택자가 지금 집을 6개월 안에 팔기로 약정하면(처분조건부) 받을 수 있어, 갈아타는 사람은 이 계산 대신 은행에 그 조건으로 물어야 합니다. (10·15 대책·가계부채 관리 강화 방안(2025-06-27)·지방세특례제한법 원문 기준, 2026-10-01 확인)
정책대출에는 주택가격 선이 있습니다. 디딤돌대출(주택도시기금)은 5억 이하(신혼·2자녀 이상 가구는 6억 이하)이면서 전용 85㎡ 이하, 보금자리론(한국주택금융공사)은 6억 이하, 신생아 특례 디딤돌(2년 내 출산 가구)은 9억 이하이면서 전용 85㎡ 이하입니다. 이 예산대(9억대)는 딱 9억인 집 말고는 신생아 특례 선도 넘습니다. 최근 6개월 서울 아파트 중개거래 31,095건(직거래 제외) 가운데 디딤돌 일반 선 아래는 3,751건(12.1%), 신혼·2자녀 선 아래는 6,367건(20.5%), 보금자리론 선 아래는 6,457건(20.8%), 신생아 특례 선 아래는 13,694건(44%)입니다. 소득·자산 요건과 한도는 따로 있어 여기서는 가격선만 적습니다(신생아 특례도 수도권·규제지역은 LTV 70%). (마이홈포털·한국주택금융공사 기준, 2026-10-01 확인)
매물을 보러 가기 전에
- 중랑구 망우동 중랑숲시티프라디움55.95㎡ · 20층10/19억 1,800만원
- 노원구 중계동 삼성114.67㎡ · 18층10/19억원
- 중랑구 상봉동 건영캐스빌84.65㎡ · 2층9/309억원
- 중랑구 면목동 두산484.86㎡ · 9층9/299억 5,000만원
- 도봉구 창동 창동주공3단지(해등마을)84.41㎡ · 4층9/299억원
- 노원구 월계동 롯데캐슬루나127.03㎡ · 6층9/289억 7,000만원
- 성북구 돈암동 구현대51.47㎡ · 2층9/289억 3,863만원
- 구로구 구로동 중앙하이츠(1269)82.3㎡ · 2층9/269억 2,900만원
- 구로구 신도림동 대림159.88㎡ · 11층9/239억 7,000만원
- 금천구 시흥동 남서울힐스테이트84.68㎡ · 3층9/239억 6,000만원
- 구로구 구로동 신구로자이101.96㎡ · 23층9/239억 5,000만원
- 은평구 진관동 은평뉴타운 제각말 푸르지오(5-3단지)101.85㎡ · 4층9/239억 3,000만원
이 예산으로 실제 팔린 것은 전용 34㎡(종로구 교북동 경희궁자이(4단지))부터 178㎡(노원구 상계동 노원IPARK)까지입니다. 같은 돈으로 양쪽 다 살 수 있었습니다. 이 가운데 전용 80~90㎡, 이른바 국민평형은 151건입니다. 22개 구에 걸쳐 있고 노원구 22건 · 은평구 21건 · 도봉구 14건 · 중랑구 13건 순으로 많습니다.
What actually sold in this range runs from 34㎡ (종로구, 교북동, 경희궁자이(4단지)) to 178㎡ (노원구, 상계동, 노원IPARK) — the same money buys either. Of these, 151 were the standard 80~90㎡ size, spread over 22 districts and concentrated in 노원구 (22), 은평구 (21), 도봉구 (14), 중랑구 (13).