예산으로 찾기
20억대에서 63건이 거래됐습니다(직거래 1건 포함). 8월, 9월, 10월 신고분 기준
20억대 거래의 51%가 송파구·마포구·영등포구 세 곳에서 나왔습니다. 이 예산으로 서울에서 고를 수 있는 곳은 사실상 여기입니다.
20억 5,000만원짜리를 산다면 — 한눈에
- 자기 돈이 적어도17억 3,200만원
- 1억을 빌리면 매달55만원30년 원리금균등, 연 5.25%
- 매매가 위에 더 드는 돈8,200만원취득세·지방교육세·중개보수 상한
- 정책대출 가격선정책대출 가격선을 모두 넘음
근거와 예외는 아래 문단에 있습니다.
이 예산대의 단지 후보
2026년 8월 값으로 고친 중앙값이 20억대인 단지·평형은 서울에 54곳입니다. 같은 평형이 최근 6개월에 3번 이상 거래돼 범위를 낼 수 있었던 곳만 셉니다 — 거래가 드문 단지는 빠집니다.
- 옥수삼성20억 3,772만원
- 고덕그라시움20억 5,078만원
- 센트라스20억 7,925만원
- 서울역센트럴자이20억 6,287만원
- 고덕자이20억 3,395만원
- 래미안힐스테이트고덕20억 8,664만원
- 청량리역롯데캐슬 SKY-L6520억 3,227만원
- 보라매에스케이뷰20억 2,000만원
- 롯데캐슬퍼스트20억 9,661만원
- 서초더샵포레20억 5,766만원
- 서울숲 한신 더 휴20억 2,603만원
- 래미안크레시티20억 1,100만원
평형대마다 거래가 많은 곳을 고루 12곳만 적었습니다. 54곳 전부와 평형·연식 조건은 실거래 검색에서 단지로 묶어 보세요 →
1억을 30년 원리금균등으로 빌리면 매달 55만원입니다. 아파트 담보·분할상환 상품(만기일시상환 제외) 최저금리의 중앙값 연 5.25% 기준이고, 상품 45개가 연 4.2%에서 6.43%까지 벌어져 있어 같은 1억이 매달 49만원에서 63만원 사이가 됩니다. 이 예산의 절반(10억)은 이 가격대 주담대 상한 4억을 넘어, 상한인 4억을 빌린다면 매달 221만원입니다 — 실제로 얼마를 빌릴 수 있는지는 소득(DSR)에 따라 갈리므로 여기서는 정하지 않고, 1억당 값을 곱하시면 됩니다. 1년 사이로 보면, 은행이 실제로 내준 주택담보대출의 평균 금리(한국은행 집계)가 2025년 8월 연 3.96%에서 2026년 8월 연 4.66%가 되어, 같은 1억의 매달 상환액이 48만원에서 52만원으로 4만원 늘었습니다. 이 평균 금리는 앞의 상품 최저금리와 다른 자입니다.
집이 없던 사람이 20억 5,000만원짜리를 사면 매매가 위에 취득세 3%와 지방교육세 0.3%로 6,765만원, 중개보수 상한 0.7%로 1,435만원, 합쳐 8,200만원이 더 듭니다. 전용 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 0.2%(410만원)가 붙어 8,610만원입니다. 이미 집이 있는 사람이 한 채를 더 사면 서울은 취득세가 중과돼(2주택 8%) 이 계산이 맞지 않습니다. 다만 지금 집을 팔고 옮기는 경우라면, 새 집을 산 뒤 2년 안에(두 집이 모두 조정대상지역일 때) 지금 집을 팔면 일시적 2주택이라 중과되지 않고 위 세율 그대로입니다. 법무사·등기 비용과 국민주택채권 할인은 넣지 않았습니다. 중개보수는 상한이라 협의로 낮출 수 있습니다. (지방세법·공인중개사법 시행규칙 원문 기준, 2026-10-01 확인)
20억 5,000만원짜리를 산다면, 대출이 아무리 잘 나와도 빌릴 수 있는 천장은 가격 구간 상한 4억원이라 자기 돈이 적어도 17억 3,200만원 필요합니다(부대비용 8,200만원 포함). 생애최초여도 이 가격대는 천장이 같아 차이가 없습니다. 실제로 빌릴 수 있는 돈은 소득(DSR)에 따라 이보다 적을 수 있어, 그만큼 더 필요할 수 있습니다. 이미 집이 있으면 규제지역 주택구입 대출은 원칙적으로 막힙니다. 다만 1주택자가 지금 집을 6개월 안에 팔기로 약정하면(처분조건부) 받을 수 있어, 갈아타는 사람은 이 계산 대신 은행에 그 조건으로 물어야 합니다. (10·15 대책·가계부채 관리 강화 방안(2025-06-27)·지방세특례제한법 원문 기준, 2026-10-01 확인)
이 예산대 집의 주택담보대출 상한은 4억입니다(시가 15억 초과 25억 이하 — 15억 이하는 6억, 25억을 넘으면 2억). 서울 전역이 규제지역이라 누구에게나 같은 천장이고, 실제로 빌릴 수 있는 돈은 소득(DSR)에 따라 이보다 적을 수 있습니다. (금융위원회 원문 기준, 2026-10-01 확인)
매물을 보러 가기 전에
- 서초구 서초동 아남71.1㎡ · 1층10/220억원
- 동대문구 전농동 래미안크레시티121.95㎡ · 5층9/2320억 8,500만원
- 송파구 장지동 송파파인타운7단지84.94㎡ · 9층9/2320억 8,000만원
- 동대문구 전농동 청량리역롯데캐슬 SKY-L6584.97㎡ · 58층9/2120억원
- 강남구 역삼동 역삼동월드메르디앙83.27㎡ · 6층9/1820억원
- 마포구 신공덕동 신공덕1차삼성래미안1아파트84.9㎡ · 9층9/1720억 5,000만원
- 송파구 풍납동 현대183.02㎡ · 13층9/1720억원
- 양천구 목동 목동청구한신아파트84.77㎡ · 6층9/1420억 5,000만원
- 광진구 광장동 광장현대9단지84.96㎡ · 18층9/1120억 1,500만원
- 마포구 공덕동 공덕2삼성래미안84.94㎡ · 18층9/1120억 1,000만원
- 영등포구 영등포동8가 당산푸르지오133.34㎡ · 5층9/920억 5,000만원
- 송파구 문정동 문정가락현대1차84.98㎡ · 13층9/920억 1,000만원
이 예산으로 실제 팔린 것은 전용 39㎡(송파구 가락동 헬리오시티)부터 158㎡(영등포구 당산동4가 당산반도유보라팰리스)까지입니다. 같은 돈으로 양쪽 다 살 수 있었습니다. 이 가운데 전용 80~90㎡, 이른바 국민평형은 32건입니다. 12개 구에 걸쳐 있고 마포구 5건 · 송파구 5건 · 강남구 4건 · 광진구 4건 순으로 많습니다.
What actually sold in this range runs from 39㎡ (송파구, 가락동, 헬리오시티) to 158㎡ (영등포구, 당산동4가, 당산반도유보라팰리스) — the same money buys either. Of these, 32 were the standard 80~90㎡ size, spread over 12 districts and concentrated in 마포구 (5), 송파구 (5), 강남구 (4), 광진구 (4).