서울, 3개월 뒤
공식 지수 2026년 7월까지로 짐작하면 2026년 10월 서울 아파트값은 +2.6%입니다. 지난 예측 오차의 가운데 80%를 얹으면 -0.3%에서 +6.3% 사이입니다 — 2026년 7월에 10억이던 집이면 9.97억~10.63억입니다(오늘 값이 아니라 2026년 7월 값에서 잰 것입니다). 2012년 1월부터 매달 같은 방식으로 예측해 보면 평균 2.43%p 빗나갔고, "그대로다"라고 찍으면 3.13%p 빗나갔습니다.
권역별, 거리별
| 권역 | 3개월 뒤 | 6개월 뒤 | 12개월 뒤 |
|---|---|---|---|
| 서울 | +2.6% -0.3% ~ +6.3% | 비움 | 비움 |
| 도심권 | 비움 | 비움 | 비움 |
| 동북권 | 비움 | 비움 | 비움 |
| 서북권 | +2.7% -0.4% ~ +6.0% | 비움 | 비움 |
| 서남권 | +2.5% -0.1% ~ +6.2% | 비움 | 비움 |
| 동남권 | +3.0% -0.8% ~ +8.2% | 비움 | 비움 |
1년 뒤는 값을 내지 않습니다. "늘 오르던 대로 오른다"고만 해도 평균 7.2%p 빗나갔는데 모델은 8.18%p 빗나갔습니다. 움직인 달의 86%가 올랐습니다 — 거의 내내 오른 시기에는 추세에 거는 것을 이기기 어렵고, 그건 모델이 아니라 그 시기에 대한 이야기입니다.
공식 지수가 아직 없는 달
공식 지수는 두 달 늦게 나옵니다. 그 사이 가운데 신고 기한(계약 후 30일)이 닫힌 달을 매일 받는 신고에서 같은 집끼리 이어 재면 2026년 8월 +1.5%입니다. 공식 지수와 겹치는 13개월에서 이 값은 평균 0.48%p 차이가 났고, 평균 +0.40%p만큼 높게 나왔습니다 — 그만큼 기울어 있다고 읽어야 합니다.
| 권역 | 2026년 8월 | 공식과 평균 차이 |
|---|---|---|
| 서울 | +1.5% 맞물린 칸 1,204 | 0.48%p (13) |
| 도심권 | +3.6% 맞물린 칸 27 | 1.06%p (13) |
| 동북권 | +2.1% 맞물린 칸 473 | 0.42%p (13) |
| 서북권 | +1.1% 맞물린 칸 160 | 0.56%p (13) |
| 서남권 | +1.1% 맞물린 칸 417 | 0.48%p (13) |
| 동남권 | +0.1% 맞물린 칸 127 | 0.85%p (13) |
앞으로 2년 서울 입주 예정
한국부동산원·부동산114 추정(2026년 6월 30일 기준)으로 2026년 7월부터 2028년 6월까지 서울에 30세대 이상 공동주택 108개 단지 49,668세대가 입주할 예정입니다. 이 가운데 순수 임대(청년안심주택 등)가 42개 단지 14,623세대이고, 나머지 66개 단지 35,045세대는 분양 단지입니다(재건축·재개발로 임대분이 섞인 단지 포함). 입주 물량이 값에 어떻게 작용하는지는 여기서 검증하지 않았습니다 — 인허가로 재 본 공급 지표는 12개월 뒤 값을 더 잘 맞히지 못했습니다.
| 기간 | 단지 | 세대 | 그중 순수 임대 |
|---|---|---|---|
| 2026년 하반기 | 36 | 18,994 | 5,517 |
| 2027년 상반기 | 23 | 8,998 | 2,868 |
| 2027년 하반기 | 26 | 13,128 | 3,289 |
| 2027년 (달 미정) | 1 | 302 | 0 |
| 2028년 상반기 | 22 | 8,246 | 2,949 |
성적표
| 거리 | 모델 | "그대로다" | "늘 오른다" | 방향 적중 | "오른다" 적중 | 값을 내나 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3개월 뒤 | 2.43%p | 3.13%p | 2.7%p | 78% | 76% | 낸다 |
| 6개월 뒤 | 4.71%p | 5.61%p | 4.55%p | 79% | 82% | 안 낸다 |
| 12개월 뒤 | 8.18%p | 10.08%p | 7.2%p | 86% | 86% | 안 낸다 |
이 화면이 지금까지 낸 예측은 4개이고 아직 채점할 수 있는 것이 없습니다. 첫 채점은 2026년 10월 지수가 나오는 두 달 뒤입니다. 위 표는 지금의 지수로 과거를 다시 푼 것이라 실제보다 좋게 나옵니다 — 그때는 지수가 고쳐지기 전이었습니다.
넣어 봤지만 앞서지 않은 것
넣어 본 지표 23개 가운데 3개월·6개월 뒤를 지난 가격 변화만 쓰는 모델보다 꾸준히 더 잘 맞힌 것은 없었습니다(서울과 5개 권역 중 4곳 이상 기준). 흔히 먼저 움직인다고 하는 거래량은 넣으면 3개월 오차가 오히려 2.43%p에서 2.69%p로 커졌습니다.
지표별 오차 표 보기
| 넣은 지표 | 3개월 뒤 오차 | 6개월 뒤 오차 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 거래량: 최근 3개월 / 그 전 24개월 | 2.73%p 기준 2.43%p · 0% | 5.63%p 기준 4.71%p · 0% | 앞서지 않음 |
| 거래량: 최근 3개월 / 그 전 24개월 (+1개월) | 2.85%p 기준 2.43%p · 0% | 5.56%p 기준 4.71%p · 0% | 앞서지 않음 |
| 거래량: 3개월 전년 대비 | 2.69%p 기준 2.43%p · 0% | 5.56%p 기준 4.71%p · 0% | 앞서지 않음 |
| 거래량: 3개월 전년 대비 (+1개월) | 2.57%p 기준 2.43%p · 0% | 5.42%p 기준 4.71%p · 0% | 앞서지 않음 |
| 전세가율(KB 지수비) 수준 | 2.46%p 기준 2.43%p · 16% | 5.13%p 기준 4.71%p · 8% | 앞서지 않음 |
| 전세가율(KB 지수비) 수준 (+1개월) | 2.47%p 기준 2.43%p · 11% | 5.16%p 기준 4.71%p · 7% | 앞서지 않음 |
| 전세가율(KB 지수비) 12개월 변화 | 2.33%p 기준 2.43%p · 81% | 4.64%p 기준 4.71%p · 48% | 앞서지 않음 |
| 전세가율(KB 지수비) 12개월 변화 (+1개월) | 2.35%p 기준 2.43%p · 76% | 4.65%p 기준 4.71%p · 49% | 앞서지 않음 |
| KB 전세 3개월 상승률 | 2.42%p 기준 2.43%p · 62% | 4.74%p 기준 4.71%p · 50% | 앞서지 않음 |
| KB 전세 3개월 상승률 (+1개월) | 2.41%p 기준 2.43%p · 65% | 4.65%p 기준 4.71%p · 63% | 앞서지 않음 |
| 전세가율(부동산원) 수준 | 2.89%p 기준 2.55%p · 4% | 5.49%p 기준 5.14%p · 20% | 앞서지 않음 |
| 전세가율(부동산원) 수준 (+1개월) | 2.88%p 기준 2.54%p · 4% | 5.49%p 기준 5.12%p · 17% | 앞서지 않음 |
| 기준금리 12개월 변화 | 2.43%p 기준 2.43%p · 50% | 4.59%p 기준 4.71%p · 72% | 앞서지 않음 |
| 기준금리 12개월 변화 (+1개월) | 2.43%p 기준 2.43%p · 51% | 4.56%p 기준 4.71%p · 73% | 앞서지 않음 |
| 주담대 금리 12개월 변화 | 2.47%p 기준 2.43%p · 12% | 4.86%p 기준 4.71%p · 3% | 앞서지 않음 |
| 주담대 금리 12개월 변화 (+1개월) | 2.46%p 기준 2.43%p · 31% | 4.82%p 기준 4.71%p · 21% | 앞서지 않음 |
| 주담대 금리 수준 | 2.35%p 기준 2.43%p · 92% | 4.69%p 기준 4.71%p · 53% | 서울에서만, 권역 재현 안 됨 |
| 주담대 금리 수준 (+1개월) | 2.31%p 기준 2.43%p · 100% | 4.53%p 기준 4.71%p · 78% | 서울에서만, 권역 재현 안 됨 |
| 국고채 3년 12개월 변화 | 2.45%p 기준 2.43%p · 40% | 4.8%p 기준 4.71%p · 36% | 앞서지 않음 |
| 국고채 3년 12개월 변화 (+1개월) | 2.45%p 기준 2.43%p · 43% | 4.74%p 기준 4.71%p · 46% | 앞서지 않음 |
| 서울 미분양 수준 | 2.45%p 기준 2.43%p · 43% | 4.65%p 기준 4.71%p · 58% | 앞서지 않음 |
| 서울 미분양 전년 대비 | 2.71%p 기준 2.43%p · 0% | 5.93%p 기준 4.71%p · 0% | 앞서지 않음 |
| 주택가격전망 소비자심리(서울) | 2.92%p 기준 2.67%p · 5% | 5.42%p 기준 5.33%p · 45% | 앞서지 않음 |
| 주택가격전망 소비자심리(서울) (+1개월) | 2.96%p 기준 2.66%p · 7% | 5.52%p 기준 5.32%p · 1% | 앞서지 않음 |
| 매매수급지수(서울) | 2.91%p 기준 2.62%p · 1% | 5.25%p 기준 5.28%p · 30% | 앞서지 않음 |
| 매매수급지수(서울) (+1개월) | 2.77%p 기준 2.6%p · 17% | 5.1%p 기준 5.27%p · 54% | 앞서지 않음 |
| KB 매매 3개월 상승률 | 2.43%p 기준 2.43%p · 42% | 4.78%p 기준 4.71%p · 0% | 앞서지 않음 |
| KB 매매 3개월 상승률 (+1개월) | 2.43%p 기준 2.43%p · 38% | 4.78%p 기준 4.71%p · 3% | 앞서지 않음 |
| KB 매매 1개월 상승률 | 2.41%p 기준 2.43%p · 84% | 4.74%p 기준 4.71%p · 36% | 앞서지 않음 |
| KB 매매 1개월 상승률 (+1개월) | 2.44%p 기준 2.43%p · 36% | 4.75%p 기준 4.71%p · 17% | 앞서지 않음 |
| KB 매매 1개월 상승률 (+2개월) | 2.05%p 기준 2.43%p · 99% | 4.43%p 기준 4.71%p · 90% | 먼저 공표된 효과(앞섬 아님) |
| 계절(달) | 2.3%p 기준 2.43%p · 86% | 4.63%p 기준 4.71%p · 67% | 앞서지 않음 |
| 서울 아파트 외지인 매입 비중 | 2.41%p 기준 2.43%p · 56% | 4.57%p 기준 4.71%p · 60% | 앞서지 않음 |
| 서울 아파트 외지인 매입 비중 (+1개월) | 2.39%p 기준 2.43%p · 60% | 4.61%p 기준 4.71%p · 57% | 앞서지 않음 |
| 외지인 매입 비중 12개월 변화 | 2.53%p 기준 2.43%p · 3% | 5.19%p 기준 4.71%p · 2% | 앞서지 않음 |
| 외지인 매입 비중 12개월 변화 (+1개월) | 2.51%p 기준 2.43%p · 1% | 5.12%p 기준 4.71%p · 4% | 앞서지 않음 |
| 주택관련대출 잔액(전국 은행) 12개월 증가율 | 2.46%p 기준 2.43%p · 22% | 4.83%p 기준 4.71%p · 30% | 앞서지 않음 |
| 주택관련대출 잔액(서울 은행) 12개월 증가율 | 2.5%p 기준 2.43%p · 16% | 5.04%p 기준 4.71%p · 12% | 앞서지 않음 |
| 서울 주택 인허가 12개월 합 전년 대비 | 2.65%p 기준 2.43%p · 0% | 5.19%p 기준 4.71%p · 0% | 앞서지 않음 |
| 3년 전 서울 주택 인허가(지금 들어오는 공급) 전년 대비 | 2.78%p 기준 2.54%p · 2% | 5.21%p 기준 5.12%p · 6% | 앞서지 않음 |