서울 아파트 시세

16억대에서 138건이 거래됐습니다(직거래 5건 포함). 8월, 9월, 10월 신고분 기준

1억을 30년 원리금균등으로 빌리면 매달 55만원입니다. 아파트 담보·분할상환 상품(만기일시상환 제외) 최저금리의 중앙값 연 5.25% 기준이고, 상품 45개가 연 4.2%에서 6.43%까지 벌어져 있어 같은 1억이 매달 49만원에서 63만원 사이가 됩니다. 이 예산의 절반(8억)은 이 가격대 주담대 상한 4억을 넘어, 상한인 4억을 빌린다면 매달 221만원입니다 — 실제로 얼마를 빌릴 수 있는지는 소득(DSR)에 따라 갈리므로 여기서는 정하지 않고, 1억당 값을 곱하시면 됩니다. 1년 사이로 보면, 은행이 실제로 내준 주택담보대출의 평균 금리(한국은행 집계)가 2025년 8월 연 3.96%에서 2026년 8월 연 4.66%가 되어, 같은 1억의 매달 상환액이 48만원에서 52만원으로 4만원 늘었습니다. 이 평균 금리는 앞의 상품 최저금리와 다른 자입니다.

집이 없던 사람이 16억 5,000만원짜리를 사면 매매가 위에 취득세 3%와 지방교육세 0.3%로 5,445만원, 중개보수 상한 0.7%로 1,155만원, 합쳐 6,600만원이 더 듭니다. 전용 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 0.2%(330만원)가 붙어 6,930만원입니다. 이미 집이 있는 사람이 한 채를 더 사면 서울은 취득세가 중과돼(2주택 8%) 이 계산이 맞지 않습니다. 다만 지금 집을 팔고 옮기는 경우라면, 새 집을 산 뒤 2년 안에(두 집이 모두 조정대상지역일 때) 지금 집을 팔면 일시적 2주택이라 중과되지 않고 위 세율 그대로입니다. 법무사·등기 비용과 국민주택채권 할인은 넣지 않았습니다. 중개보수는 상한이라 협의로 낮출 수 있습니다. (지방세법·공인중개사법 시행규칙 원문 기준, 2026-10-01 확인)

16억 5,000만원짜리를 산다면, 대출이 아무리 잘 나와도 빌릴 수 있는 천장은 가격 구간 상한 4억원이라 자기 돈이 적어도 13억 1,600만원 필요합니다(부대비용 6,600만원 포함). 생애최초여도 이 가격대는 천장이 같아 차이가 없습니다. 실제로 빌릴 수 있는 돈은 소득(DSR)에 따라 이보다 적을 수 있어, 그만큼 더 필요할 수 있습니다. 이미 집이 있으면 규제지역 주택구입 대출은 원칙적으로 막힙니다. 다만 1주택자가 지금 집을 6개월 안에 팔기로 약정하면(처분조건부) 받을 수 있어, 갈아타는 사람은 이 계산 대신 은행에 그 조건으로 물어야 합니다. (10·15 대책·가계부채 관리 강화 방안(2025-06-27)·지방세특례제한법 원문 기준, 2026-10-01 확인)

이 예산대 집의 주택담보대출 상한은 4억입니다(시가 15억 초과 25억 이하 — 15억 이하는 6억, 25억을 넘으면 2억). 서울 전역이 규제지역이라 누구에게나 같은 천장이고, 실제로 빌릴 수 있는 돈은 소득(DSR)에 따라 이보다 적을 수 있습니다. (금융위원회 원문 기준, 2026-10-01 확인)

• 관악구 봉천동 e편한세상서울대입구2차116.72㎡ · 8층9/3016억 5,000만원
• 강남구 대치동 아티스톤66.73㎡ · 3층9/2216억 8,000만원
• 강동구 암사동 힐스테이트 강동 리버뷰85㎡ · 6층9/2116억 6,000만원
• 양천구 목동 대원칸타빌284.98㎡ · 14층9/2016억 8,000만원
• 마포구 신공덕동 신공덕래미안2차84.73㎡ · 4층9/1916억 9,000만원
• 영등포구 대림동 e편한세상영등포아델포레84.96㎡ · 13층9/1916억 5,000만원
• 강동구 고덕동 고덕센트럴푸르지오59.14㎡ · 11층9/1916억 2,000만원
• 구로구 신도림동 동아184.91㎡ · 16층9/1916억 1,500만원
• 성동구 행당동 행당한진타운59.96㎡ · 4층9/1716억 4,500만원
• 강서구 마곡동 마곡힐스테이트84.92㎡ · 4층9/1616억 6,000만원
• 강서구 내발산동 우장산힐스테이트84.98㎡ · 13층9/1516억 6,000만원
• 서초구 방배동 서리풀래디앙아파트73.72㎡ · 6층9/1416억 5,000만원