서울 아파트 시세

6억대에서 608건이 거래됐습니다(직거래 92건 포함). 8월, 9월, 10월 신고분 기준

6억대 거래의 67%가 은평구·노원구·도봉구 세 곳에서 나왔습니다. 이 예산으로 서울에서 고를 수 있는 곳은 사실상 여기입니다.

1억을 30년 원리금균등으로 빌리면 매달 55만원입니다. 아파트 담보·분할상환 상품(만기일시상환 제외) 최저금리의 중앙값 연 5.25% 기준이고, 상품 45개가 연 4.2%에서 6.43%까지 벌어져 있어 같은 1억이 매달 49만원에서 63만원 사이가 됩니다. 이 예산에서 절반인 3억을 빌린다면 매달 166만원입니다 — 실제로 얼마를 빌릴 수 있는지는 소득(DSR)에 따라 갈리므로 여기서는 정하지 않고, 1억당 값을 곱하시면 됩니다. 1년 사이로 보면, 은행이 실제로 내준 주택담보대출의 평균 금리(한국은행 집계)가 2025년 8월 연 3.96%에서 2026년 8월 연 4.66%가 되어, 같은 1억의 매달 상환액이 48만원에서 52만원으로 4만원 늘었습니다. 이 평균 금리는 앞의 상품 최저금리와 다른 자입니다.

집이 없던 사람이 6억 5,000만원짜리를 사면 매매가 위에 취득세 1.33%와 지방교육세 0.13%로 951만원, 중개보수 상한 0.4%로 260만원, 합쳐 1,211만원이 더 듭니다. 전용 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 0.2%(130만원)가 붙어 1,341만원입니다. 이미 집이 있는 사람이 한 채를 더 사면 서울은 취득세가 중과돼(2주택 8%) 이 계산이 맞지 않습니다. 다만 지금 집을 팔고 옮기는 경우라면, 새 집을 산 뒤 2년 안에(두 집이 모두 조정대상지역일 때) 지금 집을 팔면 일시적 2주택이라 중과되지 않고 위 세율 그대로입니다. 법무사·등기 비용과 국민주택채권 할인은 넣지 않았습니다. 중개보수는 상한이라 협의로 낮출 수 있습니다. (지방세법·공인중개사법 시행규칙 원문 기준, 2026-10-01 확인)

6억 5,000만원짜리를 산다면, 대출이 아무리 잘 나와도 빌릴 수 있는 천장은 LTV 40%인 2억 6,000만원이라 자기 돈이 적어도 4억 211만원 필요합니다(부대비용 1,211만원 포함). 생애최초 구입이면 천장이 LTV 70%인 4억 5,500만원으로 올라 2억 511만원입니다(취득세 감면 200만원 반영). 실제로 빌릴 수 있는 돈은 소득(DSR)에 따라 이보다 적을 수 있어, 그만큼 더 필요할 수 있습니다. 이미 집이 있으면 규제지역 주택구입 대출은 원칙적으로 막힙니다. 다만 1주택자가 지금 집을 6개월 안에 팔기로 약정하면(처분조건부) 받을 수 있어, 갈아타는 사람은 이 계산 대신 은행에 그 조건으로 물어야 합니다. (10·15 대책·가계부채 관리 강화 방안(2025-06-27)·지방세특례제한법 원문 기준, 2026-10-01 확인)

정책대출에는 주택가격 선이 있습니다. 디딤돌대출(주택도시기금)은 5억 이하(신혼·2자녀 이상 가구는 6억 이하)이면서 전용 85㎡ 이하, 보금자리론(한국주택금융공사)은 6억 이하, 신생아 특례 디딤돌(2년 내 출산 가구)은 9억 이하이면서 전용 85㎡ 이하입니다. 이 예산대(6억대)는 딱 6억인 집 말고는 디딤돌 일반·신혼과 보금자리론 선을 넘고, 신생아 특례 선(9억) 안입니다. 최근 6개월 서울 아파트 중개거래 31,095건(직거래 제외) 가운데 디딤돌 일반 선 아래는 3,751건(12.1%), 신혼·2자녀 선 아래는 6,367건(20.5%), 보금자리론 선 아래는 6,457건(20.8%), 신생아 특례 선 아래는 13,694건(44%)입니다. 소득·자산 요건과 한도는 따로 있어 여기서는 가격선만 적습니다(신생아 특례도 수도권·규제지역은 LTV 70%). (마이홈포털·한국주택금융공사 기준, 2026-10-01 확인)

• 마포구 노고산동 빌리브디에이블38.39㎡ · 20층10/26억 1,500만원
• 중랑구 신내동 신내6대주49.77㎡ · 8층10/16억 8,000만원
• 구로구 고척동 성원84.56㎡ · 10층10/16억 6,000만원
• 강동구 강일동 강일리버파크10단지84.74㎡ · 13층9/306억 8,000만원
• 강서구 화곡동 대림e편한세상84.84㎡ · 9층9/306억 7,000만원
• 강서구 방화동 장미49.2㎡ · 3층9/306억 5,000만원
• 구로구 구로동 구로두산위브36.88㎡ · 16층9/306억 4,000만원
• 양천구 신월동 대방샤인힐72.97㎡ · 15층9/306억원
• 금천구 독산동 신도브래뉴55.55㎡ · 6층9/296억원
• 도봉구 창동 창동주공3단지(해등마을)44.89㎡ · 6층9/286억 9,000만원
• 성북구 돈암동 구현대51.47㎡ · 2층9/286억 8,952만원
• 도봉구 쌍문동 한양166.33㎡ · 7층9/286억 8,600만원