예산으로 찾기
4억대에서 565건이 거래됐습니다(직거래 190건 포함). 8월, 9월, 10월 신고분 기준
4억대 거래의 101%가 송파구·도봉구·노원구 세 곳에서 나왔습니다. 이 예산으로 서울에서 고를 수 있는 곳은 사실상 여기입니다.
4억 5,000만원짜리를 산다면 — 한눈에
- 자기 돈이 적어도2억 7,675만원생애최초면 1억 3,975만원
- 1억을 빌리면 매달55만원30년 원리금균등, 연 5.25%
- 매매가 위에 더 드는 돈675만원취득세·지방교육세·중개보수 상한
- 정책대출 가격선디딤돌·보금자리론·신생아 특례 모두 가격선 안(전용 85㎡ 이하)
근거와 예외는 아래 문단에 있습니다.
이 예산대의 단지 후보
2026년 8월 값으로 고친 중앙값이 4억대인 단지·평형은 서울에 140곳입니다. 같은 평형이 최근 6개월에 3번 이상 거래돼 범위를 낼 수 있었던 곳만 셉니다 — 거래가 드문 단지는 빠집니다.
- 방화54억 9,078만원
- 신림현대4억 7,000만원
- 신내6대주4억 6,937만원
- 신내4억 1,851만원
- 주공64억 8,916만원
- 보람아파트4억 7,477만원
- 상계주공9(고층)4억 8,212만원
- 관악산벽산타운54억 7,000만원
- 신동아아파트14억 4,413만원
- 한양54억 5,844만원
- 신동아아파트14억 7,849만원
- 금강4억 8,000만원
평형대마다 거래가 많은 곳을 고루 12곳만 적었습니다. 140곳 전부와 평형·연식 조건은 실거래 검색에서 단지로 묶어 보세요 →
1억을 30년 원리금균등으로 빌리면 매달 55만원입니다. 아파트 담보·분할상환 상품(만기일시상환 제외) 최저금리의 중앙값 연 5.25% 기준이고, 상품 45개가 연 4.2%에서 6.43%까지 벌어져 있어 같은 1억이 매달 49만원에서 63만원 사이가 됩니다. 이 예산에서 절반인 2억을 빌린다면 매달 110만원입니다 — 실제로 얼마를 빌릴 수 있는지는 소득(DSR)에 따라 갈리므로 여기서는 정하지 않고, 1억당 값을 곱하시면 됩니다. 1년 사이로 보면, 은행이 실제로 내준 주택담보대출의 평균 금리(한국은행 집계)가 2025년 8월 연 3.96%에서 2026년 8월 연 4.66%가 되어, 같은 1억의 매달 상환액이 48만원에서 52만원으로 4만원 늘었습니다. 이 평균 금리는 앞의 상품 최저금리와 다른 자입니다.
집이 없던 사람이 4억 5,000만원짜리를 사면 매매가 위에 취득세 1%와 지방교육세 0.1%로 495만원, 중개보수 상한 0.4%로 180만원, 합쳐 675만원이 더 듭니다. 전용 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 0.2%(90만원)가 붙어 765만원입니다. 이미 집이 있는 사람이 한 채를 더 사면 서울은 취득세가 중과돼(2주택 8%) 이 계산이 맞지 않습니다. 다만 지금 집을 팔고 옮기는 경우라면, 새 집을 산 뒤 2년 안에(두 집이 모두 조정대상지역일 때) 지금 집을 팔면 일시적 2주택이라 중과되지 않고 위 세율 그대로입니다. 법무사·등기 비용과 국민주택채권 할인은 넣지 않았습니다. 중개보수는 상한이라 협의로 낮출 수 있습니다. (지방세법·공인중개사법 시행규칙 원문 기준, 2026-10-01 확인)
4억 5,000만원짜리를 산다면, 대출이 아무리 잘 나와도 빌릴 수 있는 천장은 LTV 40%인 1억 8,000만원이라 자기 돈이 적어도 2억 7,675만원 필요합니다(부대비용 675만원 포함). 생애최초 구입이면 천장이 LTV 70%인 3억 1,500만원으로 올라 1억 3,975만원입니다(취득세 감면 200만원 반영). 실제로 빌릴 수 있는 돈은 소득(DSR)에 따라 이보다 적을 수 있어, 그만큼 더 필요할 수 있습니다. 이미 집이 있으면 규제지역 주택구입 대출은 원칙적으로 막힙니다. 다만 1주택자가 지금 집을 6개월 안에 팔기로 약정하면(처분조건부) 받을 수 있어, 갈아타는 사람은 이 계산 대신 은행에 그 조건으로 물어야 합니다. (10·15 대책·가계부채 관리 강화 방안(2025-06-27)·지방세특례제한법 원문 기준, 2026-10-01 확인)
정책대출에는 주택가격 선이 있습니다. 디딤돌대출(주택도시기금)은 5억 이하(신혼·2자녀 이상 가구는 6억 이하)이면서 전용 85㎡ 이하, 보금자리론(한국주택금융공사)은 6억 이하, 신생아 특례 디딤돌(2년 내 출산 가구)은 9억 이하이면서 전용 85㎡ 이하입니다. 이 예산대(4억대)는 전용 85㎡ 이하라면 디딤돌·보금자리론·신생아 특례 세 상품 모두 가격선 안입니다. 최근 6개월 서울 아파트 중개거래 31,095건(직거래 제외) 가운데 디딤돌 일반 선 아래는 3,751건(12.1%), 신혼·2자녀 선 아래는 6,367건(20.5%), 보금자리론 선 아래는 6,457건(20.8%), 신생아 특례 선 아래는 13,694건(44%)입니다. 소득·자산 요건과 한도는 따로 있어 여기서는 가격선만 적습니다(신생아 특례도 수도권·규제지역은 LTV 70%). (마이홈포털·한국주택금융공사 기준, 2026-10-01 확인)
매물을 보러 가기 전에
- 도봉구 방학동 신동아아파트162.22㎡ · 6층10/14억 4,000만원
- 은평구 응암동 다원(107-4)57.23㎡ · 8층9/304억 6,900만원
- 금천구 독산동 독산주공14단지38.64㎡ · 11층9/294억 5,000만원
- 동대문구 제기동 동성네스트빌66.01㎡ · 5층9/294억 3,000만원
- 구로구 오류동 동부골든59.94㎡ · 1층9/284억 8,800만원
- 관악구 신림동 신림현대34.86㎡ · 11층9/284억 7,000만원
- 도봉구 방학동 벽산아파트163.38㎡ · 2층9/284억 4,800만원
- 관악구 신림동 위드비엠337.1㎡ · 9층9/284억 2,800만원
- 노원구 월계동 주공244.52㎡ · 14층9/234억 3,900만원
- 중랑구 중화동 중화동건영아파트59.85㎡ · 6층9/234억 1,700만원
- 금천구 시흥동 삼익59.9㎡ · 6층9/224억 9,500만원
- 강서구 방화동 한미(286-1)47.22㎡ · 5층9/214억 7,500만원
이 예산으로 실제 팔린 것은 전용 18㎡(송파구 장지동 송파해링턴타워)부터 120㎡(은평구 구산동 한성산장)까지입니다. 같은 돈으로 양쪽 다 살 수 있었습니다. 이 가운데 전용 80~90㎡, 이른바 국민평형은 38건입니다. 13개 구에 걸쳐 있고 도봉구 10건 · 은평구 8건 · 구로구 6건 · 금천구 3건 순으로 많습니다. 전용 60㎡ 미만이 82%입니다. 이 예산에서 고르게 되는 것은 대부분 소형입니다. 준공 30년을 넘긴 단지가 38%입니다. 이 예산대에서 붙는 값은 집 자체보다 재건축 기대가 만드는 값인 경우가 많습니다. 중개사를 끼지 않은 직거래가 34%입니다. 여기에는 가족 간 증여성 거래와 시행사 정산이 섞이므로, 전부 시장이 붙인 값은 아닙니다.
What actually sold in this range runs from 18㎡ (송파구, 장지동, 송파해링턴타워) to 120㎡ (은평구, 구산동, 한성산장) — the same money buys either. Of these, 38 were the standard 80~90㎡ size, spread over 13 districts and concentrated in 도봉구 (10), 은평구 (8), 구로구 (6), 금천구 (3). 82% are under 60m² — at this budget the choice is mostly among small units. 38% are in buildings at least 30 years old, so at this budget the price often includes a redevelopment expectation rather than the flat alone. 34% were filed without an agent. Family transfers and developer settlements sit in that group, so they are not all prices the market put on a flat.