예산으로 찾기
8억대에서 472건이 거래됐습니다(직거래 12건 포함). 8월, 9월, 10월 신고분 기준
8억 5,000만원짜리를 산다면 — 한눈에
- 자기 돈이 적어도5억 3,836만원생애최초면 2억 8,136만원
- 1억을 빌리면 매달55만원30년 원리금균등, 연 5.25%
- 매매가 위에 더 드는 돈2,836만원취득세·지방교육세·중개보수 상한
- 정책대출 가격선신생아 특례 선(9억) 안(전용 85㎡ 이하), 다른 상품 선 밖
근거와 예외는 아래 문단에 있습니다.
이 예산대의 단지 후보
2026년 8월 값으로 고친 중앙값이 8억대인 단지·평형은 서울에 289곳입니다. 같은 평형이 최근 6개월에 3번 이상 거래돼 범위를 낼 수 있었던 곳만 셉니다 — 거래가 드문 단지는 빠집니다.
- 가양2단지(성지)8억 4,380만원
- 상계주공6(고층)8억 1,400만원
- 한진(609-1)8억 6,211만원
- 한신아파트상가동유치원동(103~109)8억 9,666만원
- 라이프미성8억 9,434만원
- 신내우디안1단지8억 4,714만원
- 삼각산아이원8억 4,788만원
- 에스케이북한산시티8억 4,245만원
- 미도8억 5,113만원
- 관악산휴먼시아2단지8억 2,239만원
- 에스케이북한산시티8억 8,593만원
- 한신아파트8억 3,901만원
평형대마다 거래가 많은 곳을 고루 12곳만 적었습니다. 289곳 전부와 평형·연식 조건은 실거래 검색에서 단지로 묶어 보세요 →
1억을 30년 원리금균등으로 빌리면 매달 55만원입니다. 아파트 담보·분할상환 상품(만기일시상환 제외) 최저금리의 중앙값 연 5.25% 기준이고, 상품 45개가 연 4.2%에서 6.43%까지 벌어져 있어 같은 1억이 매달 49만원에서 63만원 사이가 됩니다. 이 예산에서 절반인 4억을 빌린다면 매달 221만원입니다 — 실제로 얼마를 빌릴 수 있는지는 소득(DSR)에 따라 갈리므로 여기서는 정하지 않고, 1억당 값을 곱하시면 됩니다. 1년 사이로 보면, 은행이 실제로 내준 주택담보대출의 평균 금리(한국은행 집계)가 2025년 8월 연 3.96%에서 2026년 8월 연 4.66%가 되어, 같은 1억의 매달 상환액이 48만원에서 52만원으로 4만원 늘었습니다. 이 평균 금리는 앞의 상품 최저금리와 다른 자입니다.
집이 없던 사람이 8억 5,000만원짜리를 사면 매매가 위에 취득세 2.67%와 지방교육세 0.27%로 2,496만원, 중개보수 상한 0.4%로 340만원, 합쳐 2,836만원이 더 듭니다. 전용 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 0.2%(170만원)가 붙어 3,006만원입니다. 이미 집이 있는 사람이 한 채를 더 사면 서울은 취득세가 중과돼(2주택 8%) 이 계산이 맞지 않습니다. 다만 지금 집을 팔고 옮기는 경우라면, 새 집을 산 뒤 2년 안에(두 집이 모두 조정대상지역일 때) 지금 집을 팔면 일시적 2주택이라 중과되지 않고 위 세율 그대로입니다. 법무사·등기 비용과 국민주택채권 할인은 넣지 않았습니다. 중개보수는 상한이라 협의로 낮출 수 있습니다. (지방세법·공인중개사법 시행규칙 원문 기준, 2026-10-01 확인)
8억 5,000만원짜리를 산다면, 대출이 아무리 잘 나와도 빌릴 수 있는 천장은 LTV 40%인 3억 4,000만원이라 자기 돈이 적어도 5억 3,836만원 필요합니다(부대비용 2,836만원 포함). 생애최초 구입이면 천장이 LTV 70%인 5억 9,500만원으로 올라 2억 8,136만원입니다(취득세 감면 200만원 반영). 실제로 빌릴 수 있는 돈은 소득(DSR)에 따라 이보다 적을 수 있어, 그만큼 더 필요할 수 있습니다. 이미 집이 있으면 규제지역 주택구입 대출은 원칙적으로 막힙니다. 다만 1주택자가 지금 집을 6개월 안에 팔기로 약정하면(처분조건부) 받을 수 있어, 갈아타는 사람은 이 계산 대신 은행에 그 조건으로 물어야 합니다. (10·15 대책·가계부채 관리 강화 방안(2025-06-27)·지방세특례제한법 원문 기준, 2026-10-01 확인)
정책대출에는 주택가격 선이 있습니다. 디딤돌대출(주택도시기금)은 5억 이하(신혼·2자녀 이상 가구는 6억 이하)이면서 전용 85㎡ 이하, 보금자리론(한국주택금융공사)은 6억 이하, 신생아 특례 디딤돌(2년 내 출산 가구)은 9억 이하이면서 전용 85㎡ 이하입니다. 이 예산대(8억대)는 전용 85㎡ 이하라면 신생아 특례 선(9억) 안이고, 다른 두 상품의 선은 넘습니다. 최근 6개월 서울 아파트 중개거래 31,095건(직거래 제외) 가운데 디딤돌 일반 선 아래는 3,751건(12.1%), 신혼·2자녀 선 아래는 6,367건(20.5%), 보금자리론 선 아래는 6,457건(20.8%), 신생아 특례 선 아래는 13,694건(44%)입니다. 소득·자산 요건과 한도는 따로 있어 여기서는 가격선만 적습니다(신생아 특례도 수도권·규제지역은 LTV 70%). (마이홈포털·한국주택금융공사 기준, 2026-10-01 확인)
매물을 보러 가기 전에
- 중랑구 상봉동 건영2차아파트84.96㎡ · 1층10/18억 4,100만원
- 구로구 항동 우남퍼스트빌더센트럴84.91㎡ · 10층10/18억원
- 은평구 증산동 미그린84.9㎡ · 5층9/308억 3,000만원
- 서대문구 홍은동 홍은동벽산114.96㎡ · 1층9/298억 9,500만원
- 은평구 녹번동 녹번JR아파트59.87㎡ · 8층9/298억 4,800만원
- 강북구 미아동 에스케이북한산시티59.98㎡ · 12층9/298억 4,000만원
- 중랑구 신내동 동성아파트84.08㎡ · 18층9/298억원
- 강동구 길동 삼익세라믹84.85㎡ · 11층9/288억 8,000만원
- 성북구 정릉동 중앙하이츠빌1단지84.98㎡ · 16층9/278억 8,000만원
- 은평구 수색동 e편한세상 수색 에코포레84.95㎡ · 13층9/248억 7,000만원
- 구로구 구로동 구로두산63.33㎡ · 12층9/248억 6,000만원
- 도봉구 창동 상아1차아파트69.03㎡ · 9층9/238억 5,000만원
이 예산으로 실제 팔린 것은 전용 33㎡(동작구 상도동 건영)부터 156㎡(은평구 응암동 서강스카이빌2)까지입니다. 같은 돈으로 양쪽 다 살 수 있었습니다. 이 가운데 전용 80~90㎡, 이른바 국민평형은 187건입니다. 20개 구에 걸쳐 있고 노원구 30건 · 중랑구 27건 · 구로구 20건 · 도봉구 15건 순으로 많습니다.
What actually sold in this range runs from 33㎡ (동작구, 상도동, 건영) to 156㎡ (은평구, 응암동, 서강스카이빌2) — the same money buys either. Of these, 187 were the standard 80~90㎡ size, spread over 20 districts and concentrated in 노원구 (30), 중랑구 (27), 구로구 (20), 도봉구 (15).