예산으로 찾기
3억대에서 271건이 거래됐습니다(직거래 73건 포함). 8월, 9월, 10월 신고분 기준
3억대 거래의 83%가 강서구·도봉구·노원구 세 곳에서 나왔습니다. 이 예산으로 서울에서 고를 수 있는 곳은 사실상 여기입니다.
3억 5,000만원짜리를 산다면 — 한눈에
- 자기 돈이 적어도2억 1,525만원생애최초면 1억 825만원
- 1억을 빌리면 매달55만원30년 원리금균등, 연 5.25%
- 매매가 위에 더 드는 돈525만원취득세·지방교육세·중개보수 상한
- 정책대출 가격선디딤돌·보금자리론·신생아 특례 모두 가격선 안(전용 85㎡ 이하)
근거와 예외는 아래 문단에 있습니다.
이 예산대의 단지 후보
2026년 8월 값으로 고친 중앙값이 3억대인 단지·평형은 서울에 71곳입니다. 같은 평형이 최근 6개월에 3번 이상 거래돼 범위를 낼 수 있었던 곳만 셉니다 — 거래가 드문 단지는 빠집니다.
- 한신13억 2,590만원
- 금호아파트3억 4,003만원
- 상계주공2(고층)3억 9,500만원
- 신내9진흥3억 2,071만원
- 주공17단지3억 4,401만원
- 주공23억 4,000만원
- 독산주공14단지3억 9,966만원
- 벽산3억 8,273만원
- 주공23억 8,580만원
- 서원3억 7,856만원
- 신동아아파트13억 9,000만원
- 빛여울3억 9,104만원
평형대마다 거래가 많은 곳을 고루 12곳만 적었습니다. 71곳 전부와 평형·연식 조건은 실거래 검색에서 단지로 묶어 보세요 →
1억을 30년 원리금균등으로 빌리면 매달 55만원입니다. 아파트 담보·분할상환 상품(만기일시상환 제외) 최저금리의 중앙값 연 5.25% 기준이고, 상품 45개가 연 4.2%에서 6.43%까지 벌어져 있어 같은 1억이 매달 49만원에서 63만원 사이가 됩니다. 이 예산에서 절반인 1.5억을 빌린다면 매달 83만원입니다 — 실제로 얼마를 빌릴 수 있는지는 소득(DSR)에 따라 갈리므로 여기서는 정하지 않고, 1억당 값을 곱하시면 됩니다. 1년 사이로 보면, 은행이 실제로 내준 주택담보대출의 평균 금리(한국은행 집계)가 2025년 8월 연 3.96%에서 2026년 8월 연 4.66%가 되어, 같은 1억의 매달 상환액이 48만원에서 52만원으로 4만원 늘었습니다. 이 평균 금리는 앞의 상품 최저금리와 다른 자입니다.
집이 없던 사람이 3억 5,000만원짜리를 사면 매매가 위에 취득세 1%와 지방교육세 0.1%로 385만원, 중개보수 상한 0.4%로 140만원, 합쳐 525만원이 더 듭니다. 전용 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 0.2%(70만원)가 붙어 595만원입니다. 이미 집이 있는 사람이 한 채를 더 사면 서울은 취득세가 중과돼(2주택 8%) 이 계산이 맞지 않습니다. 다만 지금 집을 팔고 옮기는 경우라면, 새 집을 산 뒤 2년 안에(두 집이 모두 조정대상지역일 때) 지금 집을 팔면 일시적 2주택이라 중과되지 않고 위 세율 그대로입니다. 법무사·등기 비용과 국민주택채권 할인은 넣지 않았습니다. 중개보수는 상한이라 협의로 낮출 수 있습니다. (지방세법·공인중개사법 시행규칙 원문 기준, 2026-10-01 확인)
3억 5,000만원짜리를 산다면, 대출이 아무리 잘 나와도 빌릴 수 있는 천장은 LTV 40%인 1억 4,000만원이라 자기 돈이 적어도 2억 1,525만원 필요합니다(부대비용 525만원 포함). 생애최초 구입이면 천장이 LTV 70%인 2억 4,500만원으로 올라 1억 825만원입니다(취득세 감면 200만원 반영). 실제로 빌릴 수 있는 돈은 소득(DSR)에 따라 이보다 적을 수 있어, 그만큼 더 필요할 수 있습니다. 이미 집이 있으면 규제지역 주택구입 대출은 원칙적으로 막힙니다. 다만 1주택자가 지금 집을 6개월 안에 팔기로 약정하면(처분조건부) 받을 수 있어, 갈아타는 사람은 이 계산 대신 은행에 그 조건으로 물어야 합니다. (10·15 대책·가계부채 관리 강화 방안(2025-06-27)·지방세특례제한법 원문 기준, 2026-10-01 확인)
정책대출에는 주택가격 선이 있습니다. 디딤돌대출(주택도시기금)은 5억 이하(신혼·2자녀 이상 가구는 6억 이하)이면서 전용 85㎡ 이하, 보금자리론(한국주택금융공사)은 6억 이하, 신생아 특례 디딤돌(2년 내 출산 가구)은 9억 이하이면서 전용 85㎡ 이하입니다. 이 예산대(3억대)는 전용 85㎡ 이하라면 디딤돌·보금자리론·신생아 특례 세 상품 모두 가격선 안입니다. 최근 6개월 서울 아파트 중개거래 31,095건(직거래 제외) 가운데 디딤돌 일반 선 아래는 3,751건(12.1%), 신혼·2자녀 선 아래는 6,367건(20.5%), 보금자리론 선 아래는 6,457건(20.8%), 신생아 특례 선 아래는 13,694건(44%)입니다. 소득·자산 요건과 한도는 따로 있어 여기서는 가격선만 적습니다(신생아 특례도 수도권·규제지역은 LTV 70%). (마이홈포털·한국주택금융공사 기준, 2026-10-01 확인)
매물을 보러 가기 전에
- 도봉구 창동 미소애45.47㎡ · 5층10/13억 9,000만원
- 관악구 신림동 건영243.92㎡ · 7층10/13억 5,000만원
- 노원구 월계동 청백339.84㎡ · 7층10/13억 1,800만원
- 도봉구 방학동 신동아아파트153.16㎡ · 15층9/303억 9,000만원
- 도봉구 도봉동 서원49.77㎡ · 6층9/283억 8,400만원
- 영등포구 당산동2가 당산대우31.73㎡ · 7층9/233억 5,400만원
- 강서구 화곡동 남광아파트43.85㎡ · 12층9/233억 5,000만원
- 성북구 정릉동 대우43.11㎡ · 18층9/233억 4,800만원
- 영등포구 영등포동2가 현대팰리스29.67㎡ · 9층9/233억 4,500만원
- 중랑구 면목동 면목한신35.3㎡ · 5층9/223억 4,500만원
- 영등포구 당산동5가 당산디오빌33.09㎡ · 9층9/213억 8,000만원
- 도봉구 창동 신창49.77㎡ · 3층9/213억 6,000만원
이 예산으로 실제 팔린 것은 전용 19㎡(영등포구 영등포동1가 여의도이튼브라운)부터 85㎡(성북구 정릉동 스카이아파트)까지입니다. 같은 돈으로 양쪽 다 살 수 있었습니다. 전용 80~90㎡, 이른바 국민평형은 이 예산대 전체에서 4건뿐입니다. 전용 60㎡ 미만이 95%입니다. 이 예산에서 고르게 되는 것은 대부분 소형입니다. 준공 30년을 넘긴 단지가 42%입니다. 이 예산대에서 붙는 값은 집 자체보다 재건축 기대가 만드는 값인 경우가 많습니다. 중개사를 끼지 않은 직거래가 27%입니다. 여기에는 가족 간 증여성 거래와 시행사 정산이 섞이므로, 전부 시장이 붙인 값은 아닙니다.
What actually sold in this range runs from 19㎡ (영등포구, 영등포동1가, 여의도이튼브라운) to 85㎡ (성북구, 정릉동, 스카이아파트) — the same money buys either. The standard 80~90㎡ size barely appears at this budget — 4 deals in total. 95% are under 60m² — at this budget the choice is mostly among small units. 42% are in buildings at least 30 years old, so at this budget the price often includes a redevelopment expectation rather than the flat alone. 27% were filed without an agent. Family transfers and developer settlements sit in that group, so they are not all prices the market put on a flat.