숫자를 만드는 방법

집계 기준과 출처

이 사이트의 숫자는 전부 정부가 공개한 원본에서 나옵니다. 다만 원본을 그대로 옮기면 틀린 그림이 나오는 대목이 몇 군데 있어서, 그때마다 어떻게 세었는지를 여기 적어 둡니다. 화면의 숫자가 다른 곳과 다르게 보인다면 대개 이 문서에 그 이유가 있습니다.

여기 나오는 것은 매물이 아니라 신고된 실거래입니다

포털의 호가나 중개업소에 올라온 매물이 아닙니다. 계약이 끝나고 국토교통부에 신고된 거래만 실었습니다. 그래서 "지금 이 값에 살 수 있다"가 아니라 "이 값에 팔렸다"입니다. 둘은 같은 시기에도 꽤 벌어집니다.

신고 기한 30일이 만드는 착시

계약은 체결일로부터 30일 안에만 신고하면 됩니다. 그래서 최근 거래일수록 아직 덜 들어와 있습니다. 이번 주 데이터를 그대로 그리면 마지막 몇 주가 늘 푹 꺼져 보이는데, 거래가 줄어서가 아니라 아직 신고가 끝나지 않아서입니다.

이걸 그냥 두면 "최근 거래량 급감" 같은 잘못된 결론이 나옵니다. 그래서 시세를 두 가지 기준 중 하나로 냅니다.

신고 기준: 그 주에 새로 신고된 거래를 셉니다. 신고 시점으로 세니 지연이 없고, 한 번 집계한 주는 나중에 바뀌지 않습니다. 대신 계약이 언제였는지는 흐려집니다.
계약 기준: 신고 기한 30일이 이미 지나 마감된 최근 네 주의 계약분을 셉니다. 계약 시점이 정확한 대신, 최근 한 달은 아직 마감되지 않아 쓸 수 없습니다.

어느 쪽으로 냈는지는 화면에 적히고, 데이터 파일에도 window.basis로 남습니다. 기본은 신고 기준이고, 신고 기록이 모자랄 때만 계약 기준으로 물러납니다.

자치구는 네 주를 겹쳐 셉니다

서울 전체는 한 주 표본이 충분하지만 자치구 하나는 그렇지 않습니다. 어떤 구는 석 달 신고가 백 건에 못 미치는데, 그 위에서 주간 평균을 내면 큰 거래 한 건에 평당가가 출렁입니다. 그래서 자치구 시세는 네 주를 겹쳐 셉니다. 반응이 한 주 느려지는 대신 한 건에 흔들리지 않습니다.

추이 그래프의 실선과 점선

추이는 계약일 기준 주간으로, 여섯 달을 소급해 그립니다. 신고 기한이 지나 마감된 주까지는 실선, 아직 기한이 남아 신고가 덜 들어온 주는 점선입니다. 점선 구간은 앞으로 위로 올라갑니다 — 내려간 것이 아니라 아직 안 찬 것입니다.

표본 위에 조건을 얹으면 건수가 거짓말을 합니다

실거래 검색을 만들 때 겪은 일입니다. 화면에 뿌릴 만큼만 추린 목록 위에서 "강남구" "10억 이하" 같은 조건을 걸면, 나오는 건수는 추려진 표본 안의 건수입니다. 실제 거래가 몇 건인지와는 다른 숫자인데 화면에서는 구별이 되지 않습니다.

그래서 자치구별로 전수 파일을 따로 둡니다. 지역·예산·면적으로 거르는 화면은 추려진 목록이 아니라 그 파일을 읽습니다. 석 달치 전부가 들어 있어서, 조건을 얹어도 건수가 실제 건수입니다.

직거래를 따로 셉니다

중개를 끼지 않은 직거래에는 가족 간 증여성 거래와 시행사–수분양자 정산이 섞입니다. 둘 다 시장에서 붙은 값이 아닙니다. 서울 스물다섯 개 구의 직거래 비중은 0%에서 40%가 넘는 곳까지 갈리는데, 평균만 보면 이 차이가 보이지 않습니다. 그래서 비중이 큰 구에는 자치구 페이지에 그렇다고 적어 둡니다.

비중은 표본이 충분할 때만 말합니다

"열 건 중 넷이 대형"은 그 열 건이 실제로 수백 건일 때만 뜻이 있습니다. 석 달 신고가 120건에 못 미치는 구에서는 비중을 말하지 않고 개별 거래만 싣습니다. 한 단지가 입주하면 다음 주에 뒤집힐 숫자를 단정적으로 쓰지 않기 위해서입니다.

출처와 갱신

아파트 실거래 — 국토교통부 아파트 매매·전월세 실거래가 공개시스템. 하루 1회 갱신. 국토부 응답 원본을 여섯 달치 그대로 보관하고, 실거래 관련 파일은 전부 그 원본에서 다시 만듭니다.
예적금·대출 금리 — 금융감독원 금융상품통합비교공시. 하루 1회.
시장 지표 — 코스피, 원/달러 환율, 한국은행 기준금리. 하루 1회.
뉴스 — 경제지 RSS. 하루 4회. 제목과 링크만 싣고 본문은 원문으로 보냅니다.

하지 않는 것

집값 전망을 하지 않고, 특정 단지나 지역을 권하지 않고, 광고비를 받고 매물을 올리지 않습니다. 여기 있는 것은 이미 일어난 거래를 어떻게 세었는지까지입니다. 그 숫자로 무엇을 할지는 읽는 분의 몫입니다.

틀린 것을 찾으셨다면

계산이 어긋나 보이는 곳이 있으면 알려 주세요. 원본을 보관하고 있어서 특정 시점의 숫자를 다시 만들어 확인할 수 있습니다.

Every number on this site comes from data the Korean government publishes. In a few places, though, copying the source verbatim produces a picture that is wrong — so this page records how each of those was counted. If a figure here looks different from somewhere else, the reason is usually in this document.

These are reported transactions, not listings

Nothing here is an asking price or an agency listing. Only contracts that closed and were reported to the Ministry of Land, Infrastructure and Transport appear. So the figures say "this is what it sold for", not "this is what you can buy it for". The two differ, often considerably, at the same moment in time.

The 30-day reporting window, and the illusion it creates

A contract only has to be reported within 30 days of signing. So the more recent a transaction is, the less likely it has arrived yet. Plot this week's data as-is and the last few weeks always sag — not because trading fell off, but because the reporting is not finished.

Left alone that produces conclusions like "transaction volume is collapsing" that are simply artefacts. So prices are stated on one of two bases.

Reported basis: Counts transactions newly reported in that week. There is no lag and a week once counted never changes afterwards. The trade-off is that the contract date is blurred.
Contract basis: Counts contracts from the last four closed weeks — those whose 30-day window has already passed. The contract date is exact, but the most recent month cannot be used.

Which one is in use is printed on the page and recorded as window.basis in the data file. Reported basis is the default; contract basis is the fallback when there are not enough reports.

Districts are counted over four overlapping weeks

Seoul as a whole has enough transactions in any given week. A single district does not. Some districts have fewer than a hundred reports in three months, and a weekly average on that base swings on one large sale. So district prices are counted over four overlapping weeks: a week slower to react, but not moved by a single transaction.

Solid and dotted lines on the trend charts

Trends are weekly by contract date, drawn back six months. Weeks whose reporting window has closed are drawn solid; weeks still inside it are dotted. The dotted section will rise from here — it has not fallen, it is not yet full.

Filtering a sample makes the count lie

This came out of building the transaction search. If you filter a list that was already trimmed to what fits on screen — by "Gangnam-gu", by "under ₩1B" — the count you get back is the count within that trimmed sample. It is a different number from how many transactions there actually were, and nothing on screen distinguishes them.

So there is a complete file per district. The screens that filter by area, budget or size read that file rather than a trimmed list. All three months are in it, so adding a condition still returns the real count.

Direct deals are counted separately

Transactions closed without an agent include family transfers and developer settlements. Neither is a price the open market set. Across Seoul's 25 districts the direct-deal share ranges from 0% to over 40%, and an average alone hides that entirely — so where the share is large, the district page says so.

Shares are only stated when the sample supports them

"Four in ten are large units" means something only if those ten are really several hundred. Districts with fewer than 120 reports over three months get individual transactions and no percentages, so that a figure which one new complex would overturn next week is not stated as fact.

Sources and update cadence

Apartment transactions — Ministry of Land, Infrastructure and Transport open data. Daily. The ministry's raw responses are kept for six months exactly as received, and every transaction-derived file is rebuilt from them.
Deposit and loan rates — Financial Supervisory Service comparison disclosure. Daily.
Market indicators — KOSPI, KRW/USD, Bank of Korea base rate. Daily.
News — newspaper RSS, four times a day. Headlines and links only; the article itself stays at the source.

What this site does not do

It does not forecast prices, does not recommend a particular complex or district, and does not take money to list anything. What is here stops at how transactions that already happened were counted. What to do with the numbers is yours.

If something looks wrong

Please say so. The raw responses are kept, so any figure can be rebuilt from a given point in time and checked.